各街道办事处，区政府各部门，各直属单位：

《金宝博-金宝博官网 城市更新项目实施管理办法》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

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2024年4月30日

（此件公开发布）

金宝博-金宝博官网 城市更新项目实施管理办法

（试行）

第一章 总 则

第一条 为有效推动城市更新行动，促进金宝博 高质量发展，根据《南京市城市更新办法》《南京市城市更新实施主体管理工作细则》《南京市城市更新项目库管理办法》及有关法律、法规，结合本区实际，制定本办法。

第二条金宝博 行政区域内城市更新项目，适用本办法。

本办法所称城市更新，是对存量用地、存量建筑开展的优化空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、提升环境品质、保护传承历史文化、促进经济社会发展的活动。

具体包括下列类型：

（一）对存在建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等情形，以居住功能为主的城市地段进行的居住类城市更新；

（二）对不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、商业区、园区、馆区、校区、楼宇等进行的生产类城市更新；

（三）对生态环境受损、配套设施陈旧、服务效能低下的城市山体、绿地广场、城市公园、滨水空间、道路街巷等进行的公共类城市更新；

（四）对城市生产、生活、生态混杂的复合空间进行的综合类城市更新；

（五）区更新领导小组确定的其他城市更新活动。

第三条金宝博 城市更新工作领导小组（下文简称“区更新领导小组”）负责本辖区内城市更新项目的统筹协调和管理工作。

金宝博 城市更新工作领导小组办公室（下文简称“区更新办”）承担区城市更新工作领导小组日常工作，负责建立金宝博 城市更新专项规划资源项目库、金宝博 城市更新意向合作企业库以及金宝博 城市更新专家咨询库，并结合工作需要动态考核和管理；涉及重大政策举措、重大项目方案、重点难点问题的，由区更新领导小组研究决策。

市规划资源局鼓楼分局负责指导和推进城市更新项目的规划方案技术审核及规划许可等工作；负责违法建设行为的规划认定工作。

区建设局负责城市更新项目质量安全监管、消防方案审核和验收备案，负责城市更新中涉及城建项目的统筹推进落实。

区房产局负责城市更新项目的安置政策保障。

区财政局负责全区城市更新项目中涉及财政资金的筹措、政策保障、运作模式、收益分配等事项。

区国资办负责协调推动城市更新中涉及国有资产的各类资源、资产的利用。

区数据局负责城市更新项目立项、施工许可等工作，简化审批流程，容缺审批服务。

区投促局负责指导城市更新项目的招商运营管理工作；负责指导城市更新项目的产业规划；协助城市更新项目实施单位引进社会资本参与更新，提升物业的运营价值；负责城市更新项目社会推介，发布投资机会清单。

区城管局负责城市更新项目涉及的违法建设行为查处；负责城市更新项目中违法建筑的拆除。

区司法局负责对区级发布的城市更新政策文件的审查；指导城市项目推进过程中法务工作。

区商务局负责指导和推进城市更新项目涉及商贸服务业的业态升级、老旧载体提升等工作；协助城市更新项目社会推介。

各街道办事处（管委会）负责遴选城市更新项目；协同项目实施主体（意向）向区更新办报送申请纳入项目库，统筹推进项目申报、建设、管理及招商运营工作；对已纳入计划或拟纳入项目库的城市更新项目，在项目实施主体（意向）配合下组织开展项目现状调查、意愿征询、政策宣传、信访维稳等群众工作。

区其他相关部门按照职责分工，协同推动城市更新工作。

第二章 更新依据

第四条 城市更新工作应当符合国土空间总体规划和详细规划。

第五条 编制详细规划应当适应城市更新新形势要求，深入开展现状调查，将国土空间总体规划、城市体检评估、存量用地与存量建筑地籍权属情况作为详细规划编制的重要基础，细化空间布局、建筑风貌、交通组织、存量建筑保护利用、历史文化更新利用、公共服务设施和基础配套设施、人居环境改善提升等内容，明确各细分地块的用地性质、管控指标等，适当提高刚性和改善性住宅用地占比，为实施城市更新提供法定依据。

第六条 城市更新应当顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，坚持“留、改、拆”并举，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

第三章 实施主体

第七条本办法所称实施主体，是指参与前期策划、意见征询、规划设计，并组织开展项目建设或运营管理等城市更新活动的，具有独立承担法律责任和义务的单位或个人。具体包括下列类型：

（一）物业所有权人，或经法定程序授权或委托的物业所有权人代表。

（二）各类市场主体。

（三）物业所有权人及其代表与市场主体的联合体。

（四）区更新领导小组依据相关规定和程序确定的主体。

第八条根据城市更新项目类型分类确定实施主体，并依法规范管理：

（一）法律法规规定的涉及公共利益、公共安全、公共环境的市政、生态环境基础设施、公共服务设施、历史文化保护、智慧城市管理等情形的，或上级部门交办的城市更新项目，由区更新办结合属地街道意愿，选择地方国有企业为实施主体（意向），报请区更新领导小组同意后确认。

（二）物业所有权人自主出资对自有物业实施更新的，物业所有权人或其委托的代表或其与市场主体的联合体可以直接作为实施主体，确定的实施主体单位应通过属地街道，向区更新办申请，由区更新办审核并报请区更新领导小组同意后明确为实施主体。

（三）物业所有权人有自主出资更新意愿，但不具备自主更新能力的，向物业所在地的街道办事处提出申请，由街道办事处协助物业所有权人，选择地方国有企业（含地方国有企业与其遴选的市场主体组成的联合体）作为实施主体（意向），由属地街道向区更新办申请，区更新办审核并报请区更新领导小组同意后确认。

（四）涉及多元物业权利的，应当由三分之二以上数量的物业所有权人和三分之二以上专有面积所有权人参与表决，且经四分之三以上数量的物业所有权人和四分之三以上专有面积所有权人的同意，在所属街道办事处的协助下共同委托实施主体帮助推进更新工作，但不得损害或侵占其他物业权利。

第九条实施主体应当依法依规履行以下工作职责：

（一）围绕更新项目组织开展调查评估，摸清区域内用地、建筑、文化、商业、市政基础设施、生态环境设施、公共服务设施等现状情况及关联性权属、权益关系，以及相关权益人的意愿诉求。

（二）在充分摸底调查的基础上，在相关专项规划的指导下组织编制项目更新方案，方案应当明确更新范围、内容、方式及建筑规模、使用功能、建设计划、搬迁安置、土地取得方式、资金筹措方式、运营管理模式等内容。

（三）按规定程序，协助属地街道将项目更新方案报区更新办审核入库，后续根据项目成熟情况报区更新办纳入市城市更新计划。

（四）办理用地、规划、立项、施工、消防、文物保护、竣工验收、移交等相关手续。

（五）与相关权利人进行平等、友好、充分的协商，依法保障物业权利人、利害关系人的相关权益，推进共商共建共享共赢。

（六）通过租赁、购买、置换、作价出资（入股）、公房让渡等多种方式，归集项目实施范围内涉及的相关权益。

（七）需要搬迁物业所有人、承租人等相关权利人的，按照有关规定征询意见，并与相关权利人签订搬迁协议。

（八）按照有关规定和合同约定，建设、移交、运营、管理建构筑物和设备设施。

（九）接受市、区相关主管部门和市城市更新工作领导小组办公室（下文简称“市更新办”）、区更新办的监督管理，据实及时上报项目实施进度、工作内容、财务状况等相关情况。

（十）其他应当履行的职责。

第十条实施主体依法依规享有以下权益：

（一）区更新领导小组根据更新实际需要，赋予实施主体的推动达成区域更新意愿、整合市场资源、推动项目统筹组合、参与规划编制、实施土地前期准备、配合土地供应、统筹整体利益、推进更新项目实施等权益。

（二）与物业权利人或委托人签订的合同明确授予的合法权益。

（三）依据相关取费标准、合同约定等获取项目建设管理、全过程咨询、第三方服务等相关费用。

（四）更新项目完成后，按照合同约定享受项目运营收益。

（五）更新项目受不可抗力影响难以推进的，有按照合同约定申请退出的权利。

（六）物业权利人在项目更新方案审定后，经有关部门协调后仍无法达成一致的，实施主体可以按照方案审定程序调整方案或暂缓实施。

（七）法律法规规定的其他合法权益。

第十一条 实施主体应当诚实守信、规范经营。区更新办及相关部门加强对其履约情况的监督管理，并依法依规实施企业信用管理。实施主体的信用状况作为主体确定的重要依据。

第十二条实施主体因不可抗力导致无法履行职责的，经向区更新办申请审核并报区更新领导小组同意后，可以退出城市更新项目，但应当配合做好项目收尾工作。对无正当理由退出或拒不履行实施主体责任义务的，依法追究其法律责任。

第四章 项目流程及要求

第十三条 城市更新项目生成工作流程：

（一）主体申报。各街道办事处根据金宝博 城市更新专项规划资源项目库和金宝博 城市更新意向合作企业库，结合收集的相关主体（群众、产权单位等）诉求，选择实施主体（意向）单位。实施主体（意向）单位对拟实施的城市更新项目，在完成前期调查和体检评估（包括居住安全、公共服务、历史文化、地籍权属、基础设施等方面）的基础上，形成项目策划方案。项目策划方案主要包括更新范围、内容、更新方式、搬迁安置方案、资金筹措方式、运营管理模式等内容，由街道办事处初步审核后上报区更新办。

（二）区级审核。区更新办组织成员单位和金宝博 城市更新专家咨询库的专家，对项目策划方案进行审查，具备实施可行性的项目纳入区级城市更新项目库。

（三）市级申报。项目纳入区级城市更新项目库后，各街道办事处在明确项目实施主体，形成项目更新方案并公示，征得百分之八十以上业主、公房承租人等相关权利人和利害关系人的同意后，办理项目立项手续，并向区更新办申请纳入市城市更新年度计划。区更新办根据市更新办要求，填写《南京市城市更新项目入库申请汇总表》，附相关项目更新方案，报市更新办审核同意后，纳入市城市更新年度计划。

（四）其他情况。对上级交办或其他原因明确须纳入城市更新计划改造的项目，由区更新办对接属地街道，明确实施主体，报区更新领导小组同意后按职责分工开展项目推进工作。

第十四条项目更新方案应当优先保障公共利益，科学统筹各类要素资源、相关主体权益，并根据项目类型明确建筑设计、安置补偿、资金平衡或者资产运营等方案。

第十五条纳入市城市更新年度计划的项目应当明确项目年度目标任务、月度计划和责任单位等内容。其中纳入城建计划的项目按城建计划项目要求管理，未纳入城建计划的项目参照管理。

第五章 项目实施与监管

第十六条 区更新领导小组各成员部门按照各自职能及责任分工对城市更新项目的实施过程进行具体监管。

各主管部门应对实施主体履行项目更新方案、搬迁补偿安置方案及协议、项目实施阶段监管协议等的情况进行监督指导，并对项目回迁安置房、配建保障性住房、创新型产业用房和公共配套设施的落实情况等进行监管。因客观原因确需变更监管事项或内容的，实施主体须向主管部门书面提出申请并提交相关证明文件。

第十七条区更新办负责对纳入城市更新计划的项目进行督查、协调推进和年度考核，年度考核结果报区更新领导小组同意后作为加分项纳入区级部门和街道的考核范围。

第六章 附则

第十八条 本办法未尽事项，按照《南京市城市更新办法》、《南京市城市更新实施主体管理工作细则》、《南京市城市更新项目库管理办法》等相关规定执行。

第十九条本办法由金宝博 城市更新领导小组办公室负责解释，自2024年6月1日起施行，有效期至2026年5月31日。

第二十条 本办法在有效期内，如遇省、市相关政策调整，按调整后的政策执行。

解读链接：

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